賃貸併用住宅の固定資産税の基本と計算方法
賃貸併用住宅を購入すると、毎年固定資産税を納付しなければなりません。
固定資産税とは、毎年1月1日時点で所有する土地や建物などの固定資産に対して課される税金です。
徴収された税金は資産が所在する市町村または都に納められ、公共施設の整備や行政サービスに使用されます。
新たに賃貸併用住宅を購入する場合は、購入した年の次の年から固定資産税を支払う必要がある点は覚えておきましょう。
固定資産税の計算方法は以下のとおりです。
固定資産税 ＝ 課税標準額 × 標準税率（1.4%※）
※自治体により税率は異なる場合があります
課税標準額は、総務大臣が定めた基準にもとづいて固定資産を評価して決定された価格です。
実際に売買した価格ではないためご注意ください。
固定資産税の課税対象となる資産
固定資産税の課税対象となる資産は以下のとおりです。
- 土地
- 家屋
- 償却資産
土地は家屋が建っている宅地だけでなく、田んぼや山林なども含まれます。
家屋は住居の他、お店や工場などの建物を指します。
賃貸併用住宅の場合は、土地と家屋の両方が課税対象になります。
償却資産は、土地や家屋以外で事業に使用される資産です。
例えば、建物内にある空調設備や給排水管などが該当します。
普段は使用していない設備であっても、稼働できる状態であれば課税対象となります。
賃貸併用住宅の固定資産税の特例と軽減措置
賃貸併用住宅の固定資産税の軽減措置がないか、気になる方も多いでしょう。
実は一定の条件を満たせば、特例として土地と家屋にかかる固定資産税が抑えられます。
ここでは、固定資産税の軽減措置や適用するための特例条件について解説します。
軽減措置の適用により抑えられる金額についても、具体例を挙げてご説明しますので、購入を検討中の方はご参考にされてください。
固定資産税の軽減措置を知り、活用できるようにしましょう。
土地に対する固定資産税の軽減措置
賃貸併用住宅を建てた土地には、住宅用地の面積に応じて、固定資産税の軽減措置が適用されます。
住宅用地とは、一軒家やマンションなどの居住できる建物の敷地のことです。
住宅用地の面積が200㎡までの部分については、小規模住宅用地として扱われ、固定資産税が価格の1/6に軽減されます。
200㎡を超える部分は、一般住宅用地に該当するため、固定資産税が価格の1/3に軽減されます。
たとえば、面積が300㎡の住宅用地の場合、200㎡までは小規模住宅用地に該当し、残りの100㎡は一般住宅用地に該当します。
賃貸併用住宅は住戸が複数あるため、間取りや戸数によっては広い土地が必要になります。
もしも200㎡を超える面積で建てたい方は注意が必要です。
なお、土地に対する固定資産税の軽減措置を適用するためには、住宅用地の申告をする必要があります。
賃貸併用住宅を購入した際には、市区町村へ忘れずに申告書を提出しましょう。
新築建物に対する固定資産税の軽減措置
新築の賃貸併用住宅を建てた場合は、建物に対する固定資産税の軽減措置が受けられます。
固定資産税の軽減対象は、居住部分の床面積が120㎡以内の新築建物で、減額割合は一律1/2です。
もし120㎡を超える物件の場合は、120㎡に相当する税額が減額されます。
減額期間は住宅の種類によって異なります。
長期間良好な状態で住み続けられると認定された長期優良住宅は減額期間が5年ですが、それ以外の一般住宅は3年間減額されます。
なお、3階建て以上で耐火構造を持つ場合は、追加で2年間固定資産税が軽減されます。
賃貸併用住宅を購入する際には、種別や階数、耐火構造の有無にも着目すると良いでしょう。
実際に固定資産税はどのくらい抑えられるのか
固定資産税の軽減措置を受けることで、多くの税額が抑えられます。
実際に固定資産税をどのくらい抑えられるのか、具体例を挙げてご説明いたしますのでぜひご参考にされてください。
例えば、住宅用地の面積が120㎡以下の新築物件の場合、土地の課税標準額が1,800万円、建物の課税標準額が1,700万円とします。
土地：1,800万円 × 1.4% =25.2万円
建物：1,700万円 × 1.4% =23.8万円
土地と家屋の固定資産税はあわせて29万円となります。
次に軽減措置をそれぞれ適用した際の固定資産税を計算して比べてみましょう。
土地：1,800万円 × 1.4% × 1/6= 4.2万円
建物：1,700万円 × 1.4% × 1/2 = 11.9万円
土地と建物の固定資産税をあわせると16.1万円になります。
このように軽減措置が適用されることで、年間で17.1万円もの税金が減額されます。
少なくとも3年間は軽減措置が適用されるため、可能な限り軽減措置を活用しましょう。
賃貸併用住宅にかかるその他の税金
賃貸併用住宅には、固定資産税以外にもかかる税金があります。
- 都市計画税（市街化区域のみ）
- 所得税
- 不動産取得税
- 相続税
都市計画税は市街化区域に土地・建物がある場合にのみ課せられる税金です。
「課税標準額×税率※」により計算されます。
※税率は自治体によって異なります
所得税は家賃収入が得られた年に、所得に対して課せられる税金です。
不動産取得税は、不動産を取得した際に課せられる税金です。
住宅の場合は「課税標準額×4%（3%※）」を納付する必要があります。
※特例による軽減税率（2024年3月31日まで）
相続税は、遺族から財産を相続した際に発生する税金です。
賃貸併用住宅の相続税は、自宅と賃貸部分の面積比率や賃貸割合などから評価されます。
一定条件を満たすことで、相続税の軽減措置も受けられるため、活用を検討されてみてください。
賃貸併用住宅の税金対策を徹底するためには
賃貸併用住宅には、固定資産税や所得税、不動産取得税、相続税などの税金がかかります。
せっかく賃貸収入が得られても、税金の支払いで赤字になり、運用が困難になるのではないかと不安を覚えるかもしれません。
しかし収支計画をしっかりと立てることで、無理のない運用を行うことができます。
はたらくおうちでは土地代も含めて収支計画を立てますので、賃貸併用住宅のメリットを最大限に生かした運用を可能とします。
また、賃貸併用住宅の節税対策については次の記事でも詳しく解説しています。
賃貸併用住宅について、不安や疑問点がある場合はお気軽にはたらくおうちへご相談ください！
なお過去には賃貸併用住宅の成功例をご紹介するコラムも公開しておりますので、あわせてご覧ください。
どのような節税対策があるのかを事前に調べる
賃貸併用住宅を購入する際には収支計画を練ることも大切ですが、適用できる節税対策を前もって調べておくことも重要です。
例えば事前に税金について調べておくことで、建築プランを立てる際に適用条件となっている広さなどを考慮することができます。
賃貸併用住宅の場合は、自宅と賃貸部分が分かれていたり、複数の住戸で構成されているため、建物全体の面積が大きくても軽減措置を受けられる場合があります。
また、家賃収入がある場合は経費計上により所得税の節税が可能となります。
賃貸併用住宅を購入する際には、収入や必要経費に関する帳簿の作成も忘れないようにしましょう。
賃貸併用住宅のご相談ははたらくおうちへ
賃貸併用住宅を購入する際には、今回ご紹介した税金だけでなく建築費や管理費などがかかります。
そのため、プランを綿密に立てる必要がありますが、大きな金額となるだけあって不安になることも多いでしょう。
はたらくおうちでは、賃貸併用住宅の購入から賃貸管理まですべてをサポートいたしますので、安心してご相談いただけます。
賃貸併用住宅の購入をまだ決めていない方も、お悩みや疑問点などございましたらお気軽にお問い合わせください。
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