不動産投資の毎月の収支とは？収支の内訳を解説
不動産投資の毎月の収支は、収入と支出の差額で算出されます。不動産投資で賃貸物件の運営を行っている場合は主に毎月の家賃が収入となり、管理費やローン返済費等が支出となります。
主な収入と支出の内訳は以下の通りです。
収入
- 家賃収入
- 駐車場収入（駐車場がある場合）
- 共益費・管理費
- その他（自動販売機や広告などの設置がある場合）
支出
- ローン返済
- 管理費
- 修繕積立金
- 固定資産税・都市計画税
- 保険料
- 共用部の水道光熱費
- 修繕費
- 空室損
家賃収入より支出が上回る状態が長く続くと資金繰りに悪影響を及ぼすため、収支計画が重要になります。特に、不動産投資は長期的な運用が前提となっていることが多いため、安定したキャッシュフローの維持が大切です。
毎月の収支がマイナスになる要因は、さまざまあります。たとえば、金利の上昇、管理費の増加、空室損などがあります。特に注意したいのは空室損です。空室により家賃収入が減ると、毎月の収支がマイナスになりやすいため、リスクを見越した収支計画が求められます。
不動産投資で毎月の収支をマイナスにしないためには、事前にしっかりと収支のシミュレーションを行い、適切な収支計画を立てることが大切です。
不動産投資の毎月の収支はマイナスでいい？OK例とNG例
不動産投資において、毎月の収支がマイナスでも問題ない場合と注意が必要な場合があります。戦略的にマイナス収支を受け入れることで、長期的な資産形成につながることもありますが、リスク管理を怠ると大きな損失を招くため注意が必要です。
たとえば、将来的な資産価値の上昇や税制メリットを見込める場合、短期的なマイナスは許容範囲内です。しかし、家賃相場の下落や空室リスクを考慮せずに不動産投資を始め、長期的に赤字が続くと、結果的に資金繰りが厳しくなることもあります。
ここでは、不動産投資の毎月の収支がマイナスでも許容されるケースと、避けるべきケースについて詳しく解説します。
不動産投資の毎月の収支がマイナスでいいケース
不動産投資では、毎月の収支が一時的にマイナスでも、長期的な視点で利益が見込める場合は問題にならないことがあります。たとえば、都心部の好立地にある物件では、家賃収入よりも将来的な売却益が期待できるため、そうした目的で不動産投資を行う場合は短期間のマイナスは許容範囲と考えられます。
さらに、インフレ時には家賃が徐々に上昇する可能性があるため、購入当初はマイナスでも、数年後にはプラスへ転じるケースも考えられます。ただし、日本では正当な理由と賃貸人・賃借人両者の合意がなければ家賃を変動させることができません。可能性として家賃の値上げはあると言われるものの、入居者がいる場合、実情は値上げしにくいという点を踏まえておきましょう。
不動産投資の毎月の収支がマイナスではいけないケース
不動産投資では、毎月の収支が長期間マイナスのまま改善の見込みがなければ、大きな問題になります。たとえば、賃貸需要のないエリアで物件を購入し、想定どおりの家賃収入が得られない場合や、金利の上昇でローンの負担が増えた場合、収支がマイナスになると改善が難しくなります。
こうしたマイナス収支は計画にない想定外の支出や収入減が原因となり、最悪の場合不動産投資の継続ができなくなるため、毎月の収支を安定させる対策をする必要があります。
不動産投資の毎月の収支を安定させるポイント
不動産投資で想定外のマイナス収支を防ぐためには、毎月の収支バランスを適切に管理することが重要です。収支バランスを維持し、安定した運用を続けるにはどのような対策が有効となるのか、そのポイントをご紹介します。
▼毎月の収支を安定させるポイント
- 毎月の収支シミュレーションをする
- 適切なローンの返済計画を立てる
- 想定外の支出に備えて資金を確保しておく
これらのポイントを確認しておくことで、不動産投資のリスクを軽減できるでしょう。ここからは、毎月の収支を安定させるポイントについてより詳しく解説します。
毎月の収支シミュレーションをする
不動産投資のために物件を購入する前に、毎月どれだけの支出があり、どれだけの収入が見込めるかをシミュレーションしておくことが大切です。なぜなら、収支の見通しが甘いと想定外の赤字に陥り、運用計画が破綻する可能性があるからです。事前に収支のバランスを明確にし、長期的な黒字化を目指すことができるように検討しましょう。
シミュレーションを行う前に、まずは毎月の収支の内訳を把握しておくことが大切です。主な内訳については先述しましたが、ほかに見落としている項目がないかも確認しましょう。
適切なローンの返済計画を考える
不動産投資において、ローンの返済計画は毎月の収支を大きく左右します。不動産投資では、家賃収入がローン返済の主な資金源となるため、毎月の家賃収入で返済できるよう計画を立てなければなりません。まずは物件購入エリアの家賃相場や賃貸需要などを調査し、空室率や老朽化などによる家賃収入の低下などを考慮した上で、収支がマイナスにならないよう無理のない借入額や借入期間を設定しましょう。
また、金利の種類も考慮する必要があります。固定金利は一定の利率が適用されるため、安定した返済計画を立てやすい一方、固定期間が長くなると金利が高くなる傾向があります。変動金利は固定金利より低いものの、市場金利の動向によって見直される際に上昇するリスクがあります。
こうした特徴を知っておくことで、適切な返済計画を立てやすくなります。
想定外の支出に備えて資金を確保しておく
不動産投資では、予期せぬ支出が発生する可能性があります。予期せぬ支出とは、たとえば修繕費や設備の交換費用、空室による家賃収入の減少などが挙げられます。これらに対応できる資金がないと、収支が悪化し、ローン返済や管理費の支払いが困難になることもあります。
そのため、毎月の収益の一部を積み立て、緊急時に対応できるよう準備しておくことが安定した運用につながります。余裕を持った資金計画を立てることが大切です。
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不動産投資の毎月の収支計画を立てる際には、専門的な知識やデータが必要です。その場合は、専門家に相談することをおすすめします。専門家に依頼することで、収支に関するアドバイスを受けられるため、より綿密な計画を立てることができるでしょう。
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