不動産投資をしていると住宅ローンが組めない？マイホーム購入に向けて対策しよう

不動産投資をすると住宅ローンが組めないといわれる理由

不動産投資を行っていると、マイホーム購入時に住宅ローンを組めないことがあります。これは、金融機関が借入状況を厳しく審査するためです。不動産投資ローンをすでに利用している場合、総借入額が増え、返済比率が高いと判断されると住宅ローンの審査が通りにくくなります。

また、収入が不動産投資のみの場合、金融機関は物件の収益状況を重視します。投資物件の家賃収入が安定しておらず、収益が十分でないと、返済能力が低いとみなされ、住宅ローンが組めないことがあります。そのような事態を避けるためにも、事前に収益状況を確認し、必要な対策を講じておきましょう。

不動産投資をしていて住宅ローンを組めない人の特徴は？

不動産投資をしているからといって、必ずしも住宅ローンが組めないわけではありません。以下に当てはまる場合は、住宅ローンが組めない可能性が高いです。

自己返済比率が高い
不動産投資で十分な収益が出ていない
本業の収入が不安定

まずは、事前に自身の状況を把握し、上記に当てはまらないかを確認しましょう。なお、これらの条件に該当しなくても、金融機関の審査基準に満たない場合は住宅ローンが組めませんのでご注意ください。

ここでは、ローンを組めない可能性が高い人の具体的な特徴について詳しく解説します。

自己返済比率が高い人

住宅ローンの審査では、収入に対するローンの年間返済額の割合を示す返済比率が重視されます。すでに不動産投資ローンを組んでいる場合、この比率が高くなり、追加の融資が組めないことがあります。

住宅ローンの場合、返済比率が30～35％を超えると金融機関の審査が厳しくなるといわれています。たとえば、年収500万円の人が年間180万円をローン返済に充てている場合、返済比率は36％となり、審査で不利になる可能性が高まります。これを回避するためには、不動産投資ローンの繰り上げ返済を行い、借入総額を減らすことが有効です。また、家賃収入が安定している場合、その収益を金融機関に適切に証明することで、審査を通過しやすくなるケースもあります。

さらに、所有している投資物件を売却することも手段の一つです。売却で得た資金を不動産投資ローンの返済に充てることで、借入金額を減らし、返済比率を改善できます。また、自己資金の調達や資産整理にもつながります。実際に弊社「はたらくおうち」では、過去に投資物件を売却されて賃貸併用住宅を購入された方もいらっしゃいました。

住宅ローンを検討する際は、現在の返済比率を把握し、可能な範囲で負債を軽減する対策を講じましょう。

不動産投資で十分な収益が出ていない人

金融機関は借入希望者の資産状況を総合的に評価するため、不動産投資による家賃収入がローン返済額を上回っていない場合、資産ではなく負債とみなすことがあります。特に、空室率が高い物件や家賃収入が安定しない物件を保有していると、金融機関からリスクの高い借り手と判断され、ローンが組めない可能性が高くなります。

また、税務上の赤字申告を続けていると、金融機関からは収益性の低い投資とみなされ、審査で不利になることがあります。赤字によって課税所得を抑える節税対策を行う際には、次に組むローンへの影響を考えなければなりません。

本業の収入が不安定な人

住宅ローンは一般的に給与所得や事業所得などから支払うため、安定した収入があるかどうかが審査に大きく影響します。本業が自営業や歩合給の場合は、毎年の所得の変動が大きいため、より慎重な審査が行われることを理解しておきましょう。

また、本業の収入が安定していても、副業として不動産投資の割合が大きくなると、事業的規模と判断される可能性があります。その場合、金融機関は本業の収入よりも不動産収益の安定性を重視するため注意が必要です。

住宅ローンの審査をクリアするためには、本業の収入を安定させ、金融機関に対して信頼性を示すことが重要です。

不動産投資をしながら住宅ローンを組む方法

ここまで、不動産投資ローンを組んでいると住宅ローンが利用できないケースをご紹介しましたが、適切な対策を講じれば融資の可能性を高められます。金融機関は返済能力の高さとリスクの低さを重視するため、それらを証明できるよう準備を整えることが重要です。

▼住宅ローンの審査に通りやすくなるポイント

不動産投資ローンの残高を減らす
繰り上げ返済を行い、借り入れ総額を抑えて返済比率を下げる
自己資金を多めに用意する
安定した収入の証明が難しい場合は自己資金を多めに用意して信頼性を高める

さらに、金融機関ごとに審査基準は異なるため、一社では組めない場合でも、別の銀行で相談すると融資を受けられるケースもあります。複数の金融機関と交渉し、自身の状況に適した住宅ローンを見つけることが、融資成功への鍵となります。

不動産投資の中でも賃貸併用住宅などは住宅ローンの利用が可能です。賃貸併用住宅は自己居住部分と賃貸部分が一体となった建物です。自己居住の要素が含まれるため、要件を満たせば住宅ローンが組めます。
マイホームを持ちながら賃貸経営ができるため、家賃収入で住宅ローンの返済ができるという利点があります。また、戸数が少なくローンの負担も軽減されるため、比較的リスクを押さえて始められる点が不動産投資の初心者に人気です。

不動産投資をしながら住宅ローンを組みたいとお考えの方は、ぜひこうした投資方法も検討してみてください。

賃貸併用住宅の住宅ローンについてご相談はこちら

不動産投資をしながらマイホームを持ちたいものの、住宅ローンが組めるか不安な方には、賃貸併用住宅がおすすめです。

賃貸併用住宅は比較的低リスクですが、土地の賃貸需要や家賃相場の調査、適切な収支計画の立案は、他の不動産投資同様に慎重にならなければなりません。ただし、これらは専門的な知識やデータを必要とするため、どこに相談すればよいか迷う方もいらっしゃるのではないでしょうか。

弊社「はたらくおうち」では、賃貸併用住宅に関する総合的なサポートを提供しておりますので、ぜひ弊社へご相談ください！コンサルタントがライフスタイルや資産状況に合わせた最適なプランを提案し、これまでの経験に基づいた独自データを用いて土地や需要などの調査を行います。さらに、金融機関との融資交渉や管理業務にも対応しておりますので、初めて不動産投資を行う方でも安心して運用をスタートできます。賃貸併用住宅で不動産投資とマイホームの購入を両立させたい方は、ぜひ「はたらくおうち」にご相談ください。