収益物件に自分で住むことはできる？メリットと注意点を解説！

収益物件に自分で住むことは可能！ただし注意が必要

収益物件に自分で住むという選択肢は、一見すると家賃収入を得ながら生活費を抑えられる魅力的な手法に思えます。しかし、慎重な判断が求められるケースがあるため注意しましょう。

収益物件に自分で住む際の注意点の一つは、利用するローンの種類や契約内容によっては、自己居住が制限されるケースがある点です。たとえば、不動産投資ローンを用いて購入した収益物件に自分で住むと、契約違反となる可能性があるため、契約内容を事前に確認しなければなりません。
税制面では、賃貸部分と自己居住部分の扱いが異なり、税制上の優遇措置が適用されない場合があります。

収益物件に自分で住む場合は、こうした注意点を把握し、事前に確認しておく必要があります。

不動産投資ローンの契約違反になる可能性がある

不動産投資ローンは、投資目的での利用を前提としているため、ローンを利用した収益物件に自分で住むと契約違反とみなされる可能性があります。最悪の場合はローンの一括返済を求められることもあるため、契約内容の確認は欠かせません。ただし、金融機関によっては、一定の条件下で収益物件に自分で住むことを許可している場合もあります。
契約違反を防ぐためにも、収益物件に自分で住むことを検討している場合は事前に金融機関に確認しておくことが重要です。

なお、不動産投資ローンを完済したあとであれば、ローンの契約に縛られることなく自分で住むことが可能になります。

住宅ローンへの借り換えや税制上の優遇措置の適用が難しい

自己居住用として住む場合、住宅ローンに借り換えして、住宅ローン控除等の税制上の優遇措置を適用したいと考える方もいらっしゃるでしょう。

ただし、不動産投資ローンは住宅ローンへの借り換えを想定していないため、借り換え相談に対応している金融機関は多くありません。仮に借り換え相談ができたとしても、認められないことが大半です。
不動産投資ローンは家賃収入を返済の原資とするため、自分で住むと家賃収入がなくなり、返済リスクが高まります。そうした理由から、住宅ローンを利用するには、現在契約している不動産投資ローンの一括返済を求められることがあります。

また、住宅ローン控除を適用するには、いくつかの要件を満たす必要があります。たとえば『住宅の床面積は50㎡以上でなければならない』、『新築等の日から6か月以内に居住していること』、『10年以上にわたって分割して返済する方法になっている』などが求められます。（※2025年3月時点）
しかし、収益物件ではこれらの要件を全て満たすのは現実的に難しいと言えます。

収益物件に自分で住むなら賃貸併用住宅がおすすめ

前述の通り、不動産投資ローンを組んでいる収益物件に自分で住むのは難しいものの、自分が住むことを前提に購入して住宅ローンを組むことができれば可能です。

収益物件のなかには、要件を満たすことで住宅ローンを利用でき、税制上の優遇措置も適用される物件があります。それが賃貸併用住宅です。賃貸併用住宅とは、自己居住部分と賃貸部分が一体となった収益物件です。
賃貸部分では家賃収入を得ることができ、さらにマイホームという資産も確保できます。マンションやアパートとは異なり、将来何かあった際に住居が確保されている点は、大きな魅力と言えるでしょう。

ただし、他の収益物件と同様に空室リスクや管理の手間が発生するため、賃貸部分の管理については専門会社に委託することをおすすめします。
弊社「はたらくおうち」では、賃貸併用住宅を専門に取り扱っており、土地探しから賃貸管理までトータルでサポートいたします。専門的なデータや知識が必要となる、計画の立案や賃貸需要の調査、入居者対応なども弊社にお任せください！

収益物件に自分で住む3つのメリット

収益物件を自分の住まいとして活用することにはメリットもあります。前述した注意点を理解しておけば、家計の負担を軽減しながら将来の資産形成に役立てることができるでしょう。

特に、住居費の削減、住宅ローン控除の活用、売却時の特例などは大きなメリットです。さらに、長期的な視点で見れば、物件価値の上昇や安定したキャッシュフローの確保につながるケースも少なくありません。

ここでは、収益物件に自分で住むことで得られる3つの主なメリットについて詳しく解説します。

住居費の全体的な支出を削減できる

住居費は家計において大きな割合を占める支出ですが、収益物件の一部に自分で住み、残りの部分を賃貸として運用することで、その負担を軽減できます。賃貸部分の家賃収入をローン返済に充てれば、実質的な住居費を抑えられるため、経済的なメリットが大きくなるでしょう。

特に、都市部の人気エリアでは賃貸需要が高いため、家賃収入が住宅ローンの返済額を上回るケースもあります。こうした需要の高い地域では、住居費を大幅に削減しながら、資産価値の高い不動産を所有できるでしょう。

住宅ローン控除を受けられる

賃貸併用住宅のように自己居住の要素を含む収益物件の場合は、要件を満たすことで住宅ローン控除が適用されます。住宅ローンが適用されれば、所得税や住民税の負担を軽減できるでしょう。

また、住宅ローンの控除額は借入残高に応じて決まるため、住宅ローンの利用可能額を最大化すればメリットをより多く得られる点も魅力です。ただし、控除を受けるためには、金融機関の融資条件や税制の適用要件を事前に確認し、適切な契約を結ぶことが欠かせません。

弊社「はたらくおうち」では、賃貸併用住宅における住宅ローンの借り入れや控除の適用ができるよう、建物の設計や融資のサポートを行っております。金融機関との交渉も行いますので、交渉に不安のある方も弊社にお任せください！

売却時に特例が適用される可能性がある

自分で住んでいた収益物件を売却する場合、自己居住部分に対して譲渡所得から最高3,000万円まで控除できる可能性があります。この特例を活用すれば、売却益にかかる所得税や住民税の負担を大幅に軽減できるため、手元に残る資金を増やすことができます。
ただし、この特例の適用を受けることだけを目的に自分で住んだり、一時的な仮住まいや別荘など趣味・娯楽のために所有している物件は適用外となるため注意が必要です。

こうした制度を最大限に活用するには、あらかじめ不動産関連に強い税理士へ相談することをおすすめします。

賃貸併用住宅の運用ははたらくおうちにご相談ください

収益物件に自分で住むことを検討する際は、ローンの契約条件や税制について十分に理解することが大切です。不動産投資ローンを利用して購入した物件に住むと契約違反となる可能性があり、場合によってはローンの一括返済を求められるかもしれません。
こうしたリスクを避けつつ、収益物件に自分で住む方法としておすすめなのが賃貸併用住宅です。

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