賃貸併用住宅の相続税の計算方法について

賃貸併用住宅は、基本的に自宅部分と賃貸部分を分けて評価します。そのため、相続税を計算する前に、自宅部分と賃貸部分の割合を明確にしておきましょう。
また、土地と建物では計算方法が異なるため注意が必要です。

• 土地の計算方法
  土地は路線価方式と倍率方式の2つの計算方式があります。路線価が定められている場合は路線価方式で算出し、路線価が定められていない場合は倍率方式で算出します。
• 建物の計算方法
  建物は固定資産税評価額をもとに算出されます。

賃貸併用住宅の評価額の計算方法

賃貸併用住宅の相続税を算出する際は、基本的に以下の計算式を使用します。場合によっては計算方法や考え方が異なりますので、一度税理士に相談することをおすすめします。
まずは、土地を自用地と貸家建付地（貸家の敷地として利用されている宅地）に分けて、それぞれの計算式をご紹介します。

【自用地の計算式】
路線価方式：路線価×地積
倍率方式：自用地の固定資産税評価額×評価倍率

【貸家建付地の計算式】
自用地評価額－自用地評価額×借地権割合×借家権割合×賃貸割合

賃貸併用住宅の場合、自宅部分の割合だけを自用地、賃貸部分の割合だけを貸家建付地として評価し、合算して最終的な評価額を算出します。
次に、建物を評価する際の計算式を見ていきましょう。

【自宅部分の建物の計算式】
建物の固定資産税評価額×1.0

【賃貸部分の建物の計算式】
建物の固定資産税評価額－建物の固定資産税評価額×借家権割合×賃貸割合

建物についても、自宅部分と賃貸部分それぞれの割合で評価し、最後に合算します。

参照：国税庁
No.4602 土地家屋の評価
No.4602 土地家屋の評価（タックスアンサー）
No.4614 貸家建付地の評価

▼借地権割合・借家権割合・賃貸割合の意味

• 借地権割合：国税局が各地域ごとに設定した土地の価格に対する借地権の割合。路線価図・評価倍率表で確認できます。
• 借家権割合：借地権が設定された土地や建物（賃貸物件など）の相続税評価額の計算式に算入する割合。一律30％と定められています。
• 賃貸割合：賃貸に出している住戸のうち、課税時期に実際に貸し出されている住戸の割合。住戸の数ではなく、専有部分の床面積に対して賃貸されている専有部分の床面積の割合で算出します。

賃貸併用住宅は相続税の節税につながる？

賃貸併用住宅には、相続税の節税につながるという大きなメリットがあります。その主な理由は、以下のとおりです。

• 小規模宅地等の特例が適用できる
• 現金に比べて評価額が低い
• 一般的な住宅と比べて節税できる

これらの仕組みを理解し、適切に活用することで、相続税対策としての効果を最大限に引き出せます。ここでは、それぞれのメリットについて詳しく解説します。賃貸併用住宅の購入を検討し、相続税対策を考えている方は、ぜひ参考になさってください。

小規模宅地等の特例を活用した節税が可能

小規模宅地等の特例は、その土地に住み続ける予定の相続人が、高額な税負担によって土地を手放さなければならない事態を回避するために創設された制度です。小規模宅地等の特例の要件を満たしている場合は、最大80%減額されます。

賃貸併用住宅は自己居住と賃貸の2つの要素を持つ建物であるため、それぞれに応じた区分の特例が適用されます。一般的に、居住用宅地（特定居住用宅地等）と貸付事業用（貸付事業用宅地等）の適用が可能です。

適用される限度面積や減額される割合については別のコラムで詳しく解説しておりますので、そちらをご覧ください。
小規模宅地等の特例について詳しくはこちら＞

不動産はキャッシュと比較して評価額が低い

不動産はキャッシュと比較すると、評価額が低く抑えられるというメリットがあります。現金や預貯金などは時価と同等の評価額になりますが、不動産の場合は時価よりも低く評価されるのが一般的です。路線価は時価の8割程度、固定資産税評価額は建築費の7割程度で評価されます。このことから、不動産の取得は相続税の節税につながると言われているのです。

もし相続税が高額になりそうな資産がある場合は、不動産の購入を検討してみてはいかがでしょうか。

一般的な住宅と比べて節税できる

賃貸併用住宅であれば、一般的な住宅に比べてさらに相続税を節税することができます。
借家権が設定されている建物は、借主が賃料を支払う代わりに賃貸部分の建物を使用する権利が発生します。所有者は賃貸部分の建物を自由に使えないため、そのデメリットが考慮されて評価額が低くなり、結果として相続税を抑えることができるのです。
したがって、賃貸併用住宅の相続税を計算する際は、自宅部分と賃貸部分に分けて計算する必要があります。

相続税対策以外にも賃貸併用住宅にはメリットがたくさん

賃貸併用住宅には相続税の節税につながるメリットがあるだけでなく、その他にも多くのメリットがあります。

• 低リスクで始められる
  マンションやアパートに比べて戸数が少なくローンの負担も抑えられるため
• 所得税の節税につながる
  住宅ローン控除の利用ができ、賃貸部分にかかる費用を経費として計上できるため
• 家賃を住宅ローンの支払いに充てられる
  賃貸部分の収益化で家賃収入が得られるため
• 副収入が得られる
  副業NGの職業でも賃貸併用住宅は副業とみなされないことが多いため
• マイホームがあることで安心感が得られる
  万が一の際も、マイホームがあれば居住環境が確保できるため

これらのメリットは、賃貸併用住宅ならではの特徴です。購入を検討されている方は、ぜひ参考にしてみてください。

賃貸併用住宅の相続税に関するご相談は『はたらくおうち』へ

賃貸併用住宅はその特徴により、相続税の大幅な節税が期待できます。さらに、相続後に家賃収入を得ることができるため、相続税の支払いによって一時的に資産が減少しても、十分にカバーできるでしょう。

弊社「はたらくおうち」では、賃貸併用住宅の購入を検討している皆様のより良い未来を形作るお手伝いができるよう、一人ひとりに寄り添ったサポートをして参ります。計画立案から賃貸管理まで、賃貸併用住宅に関するあらゆることに対応しておりますので、まだ検討段階の方もお気軽にご相談ください。
また、賃貸併用住宅の基本や弊社の特徴などを知ることができるセミナーや、個別でじっくり相談ができる相談会も実施しております。そちらもぜひご参加ください。