賃貸併用住宅のローンの限度額はどのくらい？
賃貸併用住宅のローンの限度額はどのようにして決まるのか、今回のコラムでは住宅ローンの限度額や審査のポイントなどを分かりやすく解説します。
賃貸併用住宅は自宅部分だけでなく賃貸部分もある建物ですが、金利の低い住宅ローンが利用できます。
住宅ローンの限度額は、収入に対する返済額の割合によって決まるのが一般的です。
これは返済負担率と呼ばれ、年収400万円未満の場合はその30％まで、年収400万円以上でその35％までが限度額の金融機関が多いです。
この返済額が大きいほど、借入できる額も上がるというわけです。
たとえば返済負担率35％までの場合、年収600万円の人は年間での返済額は210万円までとなります。
なお、ここで言う”収入”に賃貸併用住宅の家賃収入が考慮されることは少なく、本業での収入によってローンの限度額が決まるのが一般的です。
融資してもらえるローンの限度額を上げるには
住宅ローンの借入可能額によっては、頭金なしで全額を借入するいわゆる「フルローン」が可能な例もあります。
ただしフルローンを適用するにもさまざまな条件があり、そもそも限度額が低ければフルローンは実現できない可能性が極めて高いです。
住宅ローンは賃貸併用住宅に限らず、返済負担率によってその限度額が決まると先述しましたが、実は他にも年齢など様々な要素が絡んでいます。
ここでは、賃貸併用住宅におけるローン限度額を上げるためのコツをいくつかご紹介します。
住宅ローンは世帯年収で審査が受けられる
ローンの限度額は年齢と収入でその大枠が決まると考えて問題ありません。
一般に、30〜40代の会社員は年収の7～8倍が融資の目安と言われています。
なおこれは、賃貸併用住宅の場合でも同様です。
たとえば、年収600万円の場合、4,500万円前後の融資額が目安になります。
ローン限度額年収は世帯で合算することが可能です。つまり夫婦共働きの場合は限度額が上がります。（ペアローン、収入合算）
ただし世帯年収で審査を受ける場合、金融機関によっては妻の年収を丸ごと世帯年収に合算しないケースもありますので、事前に必ず確認しておきましょう。
また、賃貸併用住宅は二世帯住宅として活用する方も多く、夫婦だけではなく、親と子でも年収の合算が可能な場合もあります。
返済負担率や借入期間を見直す
限度額を上げるための方法としては、世帯年収でローンの審査を受ける他にもいくつかあります。
たとえば返済負担率を変更したり、借入期間を延長したりすることで、ローンの限度額を上げることができます。
ただし、返済負担率を上げれば年間の支払額は当然高くなりますし、借入期間を延長した場合はより長期にわたって支払いすることになります。
賃貸併用住宅でもこれを念頭におき、限度額に囚われるのではなく、無理のない範囲で返済が可能なローンを組むことが大切です。
はたらくおうちでは無料の住まいの未来相談を実施しています。もし、「ローンについてもっと知りたい」「収支計画はどうやって立てればいいのかわからない」など、知りたいことや疑問がありましたらお気軽にご相談ください。
賃貸併用住宅ローンの注意点
賃貸併用住宅でローンを利用する際に、気をつけなければいけないのは限度額だけではありません。
特に賃貸併用住宅の場合、自宅部分と入居者に貸し出す部分の面積の割合によっては融資を受けられないケースがありますので事前の確認は必須です。
もちろん、自宅部分の面積以外でも様々な項目から融資の可否が決定されます。
ローンの限度額以前に審査に通る・通らないを左右するポイントや、借入する際に関わる条件について詳しく見ていきましょう。
建築条件を確認する
一般的な住宅ローンでは、居住用スペースを50％以上とする要件が設けられています。
賃貸併用住宅でローンを利用する際は、この建築条件がポイントです。
なぜなら、自分が居住する部分の床面積が50％を下回るとローンが組めない（利用できない）からです。
ローンを組む際は限度額にばかり注目してしまいますが、設計や間取りにも注意が必要です。
なお、居住用スペースが50％を下回る場合は他の借り入れ方法を使用できるケースもあります。
ただし、金利の低い住宅ローンを利用できる点が賃貸併用住宅のメリットでもありますので、よくご検討されてください。
審査に影響するポイントをチェック
賃貸併用住宅に限った話ではありませんが、長期間安定した収入がある方や自己資金に余裕がある方はローンの審査に通りやすいですし、限度額も上がりやすくなります。
一方、借金や残債がある方は審査や限度額に影響をきたすことがあります。
また、勤務先や勤続年数など就業状況が影響することも覚えておいた方が良いでしょう。
年齢も重要な項目で、極端な例で言うと100歳で完済するようなローンの組み方は不可能です。
賃貸併用住宅の場合でも、年齢が上がってからの審査はより厳しいものになります。
そして多くは団体信用生命保険への加入が求められます。
これは返済能力を持った人が亡くなった場合の万が一の備えとなるものです。
賃貸併用物件では限度額・借入額が大きくなるため、加入がおすすめされます。
賃貸併用住宅で夢のローン0円マイホームを実現
賃貸併用住宅は限度額まで借りた場合でも、家賃収入によって年間の実質負担額が0円となる「ローン0円マイホーム」が実現できる可能性があります。
しかし、「賃貸併用住宅＝ローン0円マイホーム」というわけではありません。
運用を成功させるためには、事前に不動産会社に相談し、限度額に対していくら借り入れをし、どう返済するのかなどの計画の立案が重要です。
賃貸併用住宅専門のはたらくおうちでは、負担のない運営ができるようお客様にあわせて綿密なプランを立てます。
現在の収入でローン返済に負担がかからないか不安に思っている方も多いでしょう。
そのような場合でも、賃貸併用住宅の専門家である私どもにお気軽にご相談ください。
また賃貸併用住宅を成功させたいという方は下記コラムもあわせてご覧ください。
ここからはより計画的にローンを組むために、土地の購入から建築までのステップを、段階を追って説明します。
土地購入から建築までのステップ
賃貸併用住宅は、すでに土地をお持ちの場合でも広さや周辺のニーズ、入居者が集まるかどうかを関する検討が必要です。
検討していた土地で賃貸併用住宅の運用が見込めた場合、建物の大きさや貸し出す部屋の広さ・戸数を決めていきます。
事前に周辺のニーズを調べることで、間取りや家賃を決める判断材料にもなるでしょう。
家賃はこれから建てる賃貸併用住宅の資金計画の収益となりますので、よくご検討ください。
この段階でローンの限度額に関しては、収入などから概算を出すことができます。
自己資金・家賃収入・ローンの返済額を考慮しながら資金計画を練って行くのが一般的です。
また、ローンの審査申込みも平行して行います。
その後は間取りや必要な設備など建築プランを詰めていき、設計・建築に移ります。
入居者の募集は建物が完成して、お引渡しの約1ヶ月前から開始するのが一般的です。
賃貸併用住宅の場合、建てて終わりではなくその後運用しなければならないため、長期的なプランが必要となります。
ローンや資金計画は、不動産会社としっかり打ち合わせをしながら進めましょう。
はたらくおうちでは、賃貸併用住宅の計画の立案から設計、建築、そして管理まで一貫対応しております。
それぞれを別の会社に依頼すると手間がかかり、行き違いなどが起こりやすくなりますが、その点はたらくおうちはそういった心配がありません。
無料の住まいの未来相談も行っておりますので、まずはお気軽にお問い合わせください。
賃貸併用住宅のローンの限度額は把握しておこう
賃貸併用住宅のローンの限度額について、まだ購入をご検討されている段階の方もこの機会に一度計算してみてはいかがでしょうか。
ここではあくまで限度額の一例をご紹介していますが、ご自身の現在の年齢や収入でどのくらい借りると良いのか、その金額は人それぞれです。
はたらくおうちでは、お客様一人ひとりにあわせてローンについてアドバイスいたします。
賃貸併用住宅専門ですので、ローン以外にもご不安や疑問などがございましたら、何でもお気軽にご相談ください。
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