中古の賃貸併用住宅は失敗する？メリットデメリットと成功する方法を解説
家賃収入で住宅ローンの返済ができる賃貸併用住宅。
あなたは「中古の賃貸併用住宅ならもっとお得なのでは？」と
お考えではないでしょうか。
たしかに中古の賃貸併用住宅は初期費用を抑えられ、住宅ローン返済の
負担を大きく減らせるでしょう。
しかし中古の賃貸併用住宅には魅力的なメリットがある一方で、
決して無視できないデメリットがあります。
中古の賃貸併用住宅で成功するには、不動産の知識や経験が必須なのです。
とはいえ、中古の賃貸併用住宅は必ず失敗するわけではありません。
この記事では、あなたに知ってもらいたい中古の賃貸併用住宅の
メリットデメリット、そして具体的にどのような注意が必要かを解説します。
最後までお読みいただければ、中古と新築のどちらにすべきか、
あなたなりの答えが見つかるはずです。
賃貸併用住宅を中古で買うメリット
あなたが中古物件のメリットで一番に思いつくのが
「物件価格が安い」ではないでしょうか。
賃貸併用住宅に限らず、不動産経営では仕入れを安くして
投資したお金を早めに回収するのが成功のセオリー。
そのため不動産投資をはじめるかたの多くは、必ず中古住宅も視野に入れています。
もちろん、中古の賃貸併用住宅にはほかにもメリットがあります。
【賃貸併用住宅を中古で購入するメリット】
- 初期費用が安いため利回りが高くなる
- ローンの借入額を抑えられるため毎月の返済が軽い
- 既に入居者のいる物件なら、購入してすぐに家賃収入を得られる
- 空室率や家賃水準など、これまでの運用実績を確認できる
中古物件は建築会社の利益や中間マージンがカットされているため、
土地値に近い価格で手に入れられるケースもあります。
またすでに入居者のいるオーナーチェンジ物件であれば、
事前に収支状況を確認できるうえ、購入してすぐに家賃収入を
得られるのは大きなメリットになるでしょう。
ただし、中古の賃貸併用住宅にはメリットを帳消しにしてしまうほどの
デメリットが隠されています。
中古の賃貸併用住宅で見落としがちなデメリット
そもそも賃貸併用住宅の最大の魅力は、「家賃収入を得ながら自宅を持てる」という点。
もしあなたが賃貸併用住宅を手に入れた場合、そう簡単に手放したくないと
思うはず。家賃収入をしっかり得られている物件であれば尚更ではないでしょうか。
つまり中古の賃貸併用住宅は、市場に出回りにくいという特徴があるのです。
もともと数の少ない賃貸併用住宅ですが、具体的にどのようなデメリットが
あるか見てみましょう。
【デメリット1】希望条件に合う物件が見つからない
賃貸併用住宅を中古で購入するデメリットとして、最初に覚えていただきたいのが
「希望の物件が見つからない」という点です。
新築か中古かに関わらず、不動産は多くのお金が必要になる大きな買い物です。
特に賃貸併用住宅であれば「資産価値」、「収益性」、「間取り」、「立地」など、
実にさまざまな要素から物件を探さなければいけません。
ただ先述のとおり、中古の賃貸併用住宅は物件数が非常に少ないのが特徴。
それでも中古の賃貸併用住宅にこだわるのであれば、物件探しの条件を
どれだけ妥協できるかがポイントになると考えたほうが良いでしょう。
【デメリット2】安いかわりに修繕コストが高くなる可能性
中古の賃貸併用住宅を購入するメリットとして「初期費用が安い」とお伝えしましたが、
あくまで修繕の必要がないほどしっかり管理された場合に限ります。
つまり中古の賃貸併用住宅は安く購入できる反面、「想定していない
修繕コストが必要になる可能性」があるのです。
また以下の条件を満たしていない場合、賃貸併用住宅の醍醐味である
「住宅ローン減税」を適用できない可能性が高くなります。
- 木造の場合、築20年以下であること
- 国の定めた耐震基準に適合した建物であること
- オーナーが居住するスペースの床面積が登記簿で50㎡以上であること
仮に築20年以下の物件が見つかったとしても、前オーナーが
耐震基準を証明する書類を保有しているとは限りません。
その場合、耐震診断で10～20万円、耐震基準の証明書発行で
3～5万円の費用が発生します。
もちろん耐震基準に適合しない場合は別途工事を必要とするため、
さらに費用はかさむでしょう。
中古の賃貸併用住宅は高い修繕コストがかかるばかりか、
節税効果も薄れる可能性があるのです。
【デメリット3】良いことばかりではないオーナーチェンジ
家賃収入をすぐに得られる可能性がある中古の賃貸併用住宅は、
すでに入居者がいるからこそ注意しなければいけません。
すでに住んでいる人が優良な入居者とは限らないためです。
賃貸併用住宅に限らず、賃貸経営において実にさまざまな
入居者トラブルが発生します。
【賃貸経営でよくある入居者トラブル】
- 家賃の滞納
- 騒音トラブル（飲み会や大きな音で音楽を聴くなど）
- 無断でペットを飼う（犬猫の多頭飼いなど）
- 入居者が反社会的勢力
- 室内外の汚損・破損（ゴミ屋敷やモラルに反する使いかたなど）
- 建物の価値を下げる使いかた（無断で改造、リフォームするなど）
- その他、ほかの入居者が退去してしまうほどの迷惑行為
etc……
賃貸併用住宅をはじめとして、オーナーチェンジ物件は
すぐに家賃収入を得られる点で一定の人気があります。
しかし入居者の人柄までは確認できないため、前オーナーの悩みを
そのまま引き継いでしまったなんてケースも十分にあり得るのです。
もし家賃滞納が長く続いている入居者がいた場合、強制退去のために
弁護士へ相談したり訴訟を起こしたりしなければいけません。
入居者トラブルの解決には、大きな手間と費用がかかりがちです。
中古の賃貸併用住宅における入居者トラブルは、
「物件の購入前に慎重すぎるほど確認する」、もしくは
「中古ではなく新築の賃貸併用住宅にする」といった方法で回避するしかありません。
【デメリット4】中古の賃貸併用住宅はオリジナリティがない
そもそも中古の賃貸併用住宅は、前オーナーの嗜好が詰まった物件です。
そのため自宅部分の間取りや設備、賃貸部分の戦略性などにおいて
自由度が低く、オリジナリティがないと言えます。
たとえばあなたが賃貸併用住宅を手に入れるなら、以下のような
希望を持つのではないでしょうか。
- 広いLDKにしたい
- 生活動線を工夫したい
- キッチン周りにはこだわりたい
- 入居者に喜んでもらえる間取りにしたい
- 設備にこだわった物件にしたい
etc……
もちろん中古の賃貸併用住宅であっても、希望に合った物件が
見つかる可能性はあります。
仮に希望に合わない物件でも、リノベーションによって希望に近づけられるでしょう。
ただ結局のところ、時間と費用の面で非効率であるのは変わりません。
もし自分の思い描く賃貸併用住宅を手に入れるのであれば、
新築一択と言っても過言ではないのです。
中古の賃貸併用住宅で成功するには？
中古の賃貸併用住宅には魅力的なメリットがある反面、
大きなデメリットがあると解説させていただきました。
では賃貸併用住宅を中古で購入すべきではないのでしょうか。
もしあなたが自宅の住み心地より賃貸経営としての側面を重視するのであれば、
以下の点を押さえれば中古の賃貸併用住宅を選択肢に入れても間違いではありません。
【中古の賃貸併用住宅を成功させるポイント】
- 物件探しで妥協しない
- 購入の前に事前の収支シミュレーションを綿密に行う
- 投資資金を短期間で回収できる利回りを確保する
- 長期的な修繕計画を立て、出口戦略を熟慮する
先に解説させていただいたとおり、中古物件の賃貸経営にはリスクが多くあります。
設計段階から関わっていないため建物の老朽化や耐震耐火性、
将来的な資産価値、入居者トラブルなど、さまざまなリスクヘッジが必要です。
中古の賃貸併用住宅で成功するには、不動産に関する知識を深めるのが
何よりの方法と言えるでしょう。
安心と住みやすさを重視するなら新築の賃貸併用住宅
とはいえ、あなただけでなく賃貸併用住宅の購入を検討する多くの人は、
やはり「安心」と「住みやすさ」を重視するでしょう。
そもそも賃貸併用住宅にはたくさんのメリットがあり、
新築となればメリットは倍増します。
【賃貸併用住宅のメリット】
- 家賃収入を得られるため住宅ローンの返済を軽減できる
- 低金利の住宅ローンを利用できる
- 将来的に子どもや親を賃貸スペースに住まわせて二世帯住宅にできる
- 資産価値の高い土地を手に入れられる
【新築の賃貸併用住宅を購入するメリット】
- 単独の不動産投資ではないため家族から反対されにくい
- 間取りや設備など設計段階から関われる
- 住宅ローン減税による節税効果が高い
- 新築であるため入居者が付きやすい
- 高めの家賃が可能
- 修繕コストがかからない
資産価値の高い立地に物件を持つとなると、一般的な賃貸経営であれば多くの
自己資金が必要です。
しかし住宅ローンについては金融機関からの融資額が多くなるため、
好立地の物件も探しやすくなります。
賃貸経営において立地は非常に重要であるため、東京や神奈川、
今人気の埼玉などで土地を取得できれば空室に悩む心配も減るでしょう。
あとは入居者ニーズをしっかり把握して、設計段階から間取りや設備にこだわること。
立地と建物のクオリティを高めて安定した賃貸経営を実現するには、
新築の賃貸併用住宅がもっとも合理的な選択と言えるでしょう。
