詳しく知りたい！賃貸併用住宅の建築費と管理費
賃貸併用住宅の建築を検討する際に、まず頭に浮かぶのは
土地代や建築費といった価格のことではないでしょうか。
マイホームの建築を検討している方なら、地価の相場や建築費用について、
ある程度の知識があるかもしれません。
しかし、賃貸併用住宅は一般の住宅と違って建てて終わりではなく、
それからも多少の維持費用が発生する物件です。
ここでは、賃貸併用住宅の建築費と管理費用についてご説明します。
賃貸併用住宅のマネジメントに関わる費用を知っておけば、
確定申告でも有利になるので、今後の賃貸経営に活かすためにぜひご一読ください。
戸建より建築費は高いが、コスパは良い
初めにお伝えしておきたいのは、同じ階数・広さの家を建てた場合、
賃貸併用住宅の方が一般の戸建て住宅よりも建築費用が高くなるということです。
賃貸併用住宅は、オーナーの自宅に加えて建物内に数戸の賃貸物件が入ります。
そのため、賃貸部分にもキッチンやバスルームなどが必要で、
水道や電気、ガスなどを設置する工事費用が発生するのです。
また、防音対策も必須です。
ただし、住宅ローン返済においては、賃貸併用住宅は
コストパフォーマンスが良いといえます。
賃貸物件の家賃収入があるため、戸建て住宅や分譲マンションを
購入した場合と比較して、月々の住宅ローン返済額が少額に抑えられるからです。
家賃収入をローン返済に充てることで、
住宅ローン0円を実現している例もあります。
また、住宅ローンを全額返済した後は、
家賃収入がすべてオーナーの手元に残ります。
そのため、老後のための収入源としても、
賃貸併用住宅は頼りになるといえるでしょう。
建築費に大きく影響する構造
建築費用は建物の構造によっても違います。
建築構造の主なものは木造、鉄骨造、鉄筋コンクリート造で、
防音性や耐火性、耐震性に優れた素材は高額になる傾向が見られます。
そのため、木材を使用することで建築費用を安く抑えることができますが、
木造は鉄骨造や鉄筋コンクリート造と比べて、遮音性の面で劣ることは否めません。
賃貸併用住宅は、オーナーの家族以外の入居者が賃貸部分に住む住宅です。
実際に賃貸を始めてから、入居者との間で騒音問題が発生すると
対策を講じるのが難しいため、設計段階から防音対策に
取り組むことをおすすめします。
木造にする場合は、遮音シートの使用や間取り設計の工夫等、
防音対策を忘れないようにしましょう。
ハウスメーカーと工務店による費用の違い
賃貸併用住宅を建てる際に、ハウスメーカーと工務店のどちらに
依頼するかによっても建築費用は変わってきます。
広い範囲で独自ブランドを展開しているハウスメーカーは、
商品やサービスの品質が安定しており、システム化されているため
工期も比較的短期間で終わります。
対応エリアが広く、家づくり全般において優れた対応力を持っている点も魅力です。
一方、工務店は地元に根付いた事業を行っているところが多く、
プランも自由に設計しやすいという特徴があります。
ハウスメーカーと比べて宣伝費や人件費などの管理費が安いため、
建築費用も比較的抑えられるといったメリットもあります。
おおよその特徴は以上のようなものですが、ハウスメーカーと工務店の
どちらであっても、会社や店舗によって得意分野が違います。
建築依頼の際には、費用だけでなく、どのようなサポートを
受けられるかも含めて検討する必要があるでしょう。
都内に木造の賃貸併用住宅を建てた場合
先ほど述べたように、賃貸併用住宅は構造によって価格が変わってきます。
一般的に賃貸併用住宅は木造が多く、2階建てで延べ床面積40坪の住宅を
建てたとすると、建築費は3,200～3,500万円程度と考えられます。
それに、土地代と購入諸費用がかかります。東京都内の場合で考えると、
賃貸併用住宅を建てるには5,000万円以上の資金が土地代として必要です。
購入諸費用は一般的に購入価格の10～11%程度ですが、
追加工事や地盤の状態などによってはそれ以上になることもありえます。
また、建築費用は、賃貸物件の戸数によっても大きく変わります。
賃貸併用住宅の場合、賃貸物件一戸につき、400～600万円程度の
費用がかかると考えておくと良いでしょう。
ただし、賃貸併用住宅は、一戸建てを購入するよりも高額な住宅ローンの
融資を受けられる可能性があります。
融資額も含めて予算内に収めるためには、事前に不動産会社に相談して、
資金計画を立てることをおすすめします。
賃貸物件の管理費用
建物が完成して賃貸併用住宅に住み始めると、
住宅ローンの返済以外にもさまざまな費用が発生します。
入居者が快適に住めるように、オーナーは物件の管理のための
費用を負担する必要があるのです。
では、賃貸物件の管理費用はどのくらいかかるのでしょうか。
管理の内容と料金の相場をチェックしてみましょう。
管理費
賃貸併用住宅を建てる方は初めて賃物物件のオーナーになることが多く、
アパートやマンションなどの管理業務については経験のない方がほとんどです。
そのため、賃貸部分の管理は、専門の管理会社に委託するのが一般的です。
管理費用は会社によっても違いますが、家賃の5%程度と考えられています。
管理会社が代行する管理業務には、以下のようなものが含まれます。
- 入居者の募集
- 入居者の家賃管理やトラブルの対応
- 賃貸契約の更新・解約の手続き
- 建物の共同部分の清掃・蛍光灯などの備品の交換
- 入居者が退去した部屋のクリーニング、リフォーム、修理
- 建物全体の修繕計画の作成
入居者の募集を管理会社に任せると、空室が生じたときに
入居希望者を探して契約まで行ってくれます。
管理業務の範囲は管理会社によって違うので、委託する場合は、
事前に業務内容を確認しておきましょう。
修繕費
賃貸併用住宅のオーナーは、建物を維持・管理する義務があります。
建物のメンテナンスがしっかり行われていれば、入居者が快適に住めて入居率も上がります。
定期的に建物を修繕し、空室リスクを抑えて賃貸経営を行いましょう。
一般的な賃貸経営にかかる修繕費
募集管理費
入居者募集をする際には、募集管理料が発生します。
これは、入居者が決まった際に、入居者を紹介した
不動産会社に支払われるものです。
料金の相場は家賃1ヶ月分の金額というところが多いですが、
地域や会社によって違うので依頼する際は費用について尋ねてみましょう。
管理費用は経費の対象に
ここまで読み進めて、「賃貸併用住宅の経営には予想以上に費用がかかりそう」と
不安を感じた方もいるかもしれません。
しかし、ここでご紹介したような管理委託費や修繕費は、
賃貸経営に必要な「経費」として計上できます。
他にも、賃貸経営を勉強するための書籍代や、入居者を募集するための
広告宣伝費なども経費として認められます。
賃貸併用住宅の購入をお考えの方は、これらの経費を忘れずに申告しましょう。
課税所得を下げられるため、節税対策として有効です。
迷ったら【はたらくおうち】にご相談を！
賃貸併用住宅の経営には、購入費用だけでなく
建物の管理・維持のためのさまざまな費用がかかります。
そのため、購入資金以外の、経営のための諸費用についても
計算に入れておくことが重要です。
賃貸併用住宅の経営で成功するためには、好条件の賃貸物件を建てるだけでなく、
その後の賃貸管理についても考えておきましょう。
しかしながら、初めての賃貸併用住宅の建築・運営となると、
一人で考えてもなかなか答えが出ないことが多いのではないでしょうか。
そんな時の心強い存在が、賃貸併用住宅を専門に扱う不動産会社です。
賃貸併用住宅に向いた土地の選定から、入居者が集まりやすい間取りプラン、
オーナーが満足して住める住居の設計まで、希望に沿って全般的にアドバイスしてくれます。
また、賃貸物件の管理業務についても、入居者募集から
日々の賃貸経営に至るまでバックアップしてくれるので、安心して相談できます。
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