賃貸併用住宅は「新築」がベスト！中古にはないメリットと魅力
不動産を購入するとき、必ず検討される「新築」と「中古」。
自分の住まいであれば、ライフスタイルに合わせて新築と中古のどちらを選んでも
失敗ではありません。
ただ賃貸併用住宅となると事情が異なります。自分だけでなく入居者のニーズも考えなければならず、
また賃貸経営として成り立つよう熟慮しなければならないためです。
では賃貸併用住宅を手に入れるにあたって、新築と中古はどちらが良いのか。
メリットとデメリットを比べながら、賃貸併用住宅のメリットを最大限に発揮する方法を解説します。
賃貸併用住宅を手に入れるなら「新築」一択！
賃貸併用住宅は、マイホームとしてだけでなく賃貸経営という側面もある住居形態。
「あなたの快適な住まい」を実現するだけではなく、「賃貸に住む入居者の満足度」も
満たさなければいけないのが賃貸併用住宅です。
よって賃貸併用住宅を手に入れるなら、迷わず「新築」をおすすめします。
もちろん中古の賃貸併用住宅にも長所はありますが、そもそも取引される物件数が非常に少なく、
デメリットも多くあります。
中古の賃貸併用住宅に潜むデメリットとリスク
賃貸併用住宅は所有者の住まいであり、収益を生み出す賃貸物件でもあります。
そのため、中古の賃貸併用住宅はよほどの事情がなければ売却されず、
市場に出回る物件が非常に少ないのです。
仮に中古の賃貸併用住宅を見つけられたとしても、ネガティヴな理由で
売りに出されるケースが少なくありません。
- 収益性が悪い
- 建物の老朽化が進んでいる
- 破損や入居者トラブルが絶えない
- 事故物件である
- 周辺環境や交通利便性が悪い
etc……
また中古の賃貸併用住宅には、購入を躊躇させるデメリットが多くあります。
【中古の賃貸併用住宅を購入するデメリット】
- 物件数が少ないため選択肢が少ない
- 資産価値が低い
- 金融機関の融資を受けづらい
- 購入費のほかにリフォームや修繕で費用がかかる
- 売却が難しい
中古の賃貸併用住宅は「安く購入できる」、「入居者付きならすぐに家賃収入を得られる」
というメリットもあります。
ただ賃貸併用住宅に限らず、中古物件における収益性や資産価値の見極めはプロでも難しいのが事実。
また昨今は古民家を安く購入してセルフリフォームする不動産投資も人気ですが、
建築やリフォームの技術が必須であるうえ、法律の知識も求められます。
マイホームと賃貸経営という両面で考えるべき賃貸併用住宅は、
新築で手に入れるのがベストな選択なのです。
新築の賃貸併用住宅を手に入れるメリット・デメリット
誰しも住まいが新築であるに越したことはありません。賃貸に住む人も同様であり、
新築と中古の住まいなら迷わず「新築」を選ぶでしょう。
ただ、ものごとには必ずメリットデメリットがあり、新築の賃貸併用住宅にも
忘れてはならないデメリットはあります。
それでも賃貸併用住宅は新築を選ぶべきと言えるのは、新築の賃貸併用住宅には
デメリットに勝るたくさんのメリットがあるためです。
メリット
「住まい」と「不動産投資」の両面で見ても失敗しづらいのが、新築の賃貸併用住宅。
理由は、新築の賃貸併用住宅を手に入れるメリットをご覧いただければ一目瞭然でしょう。
【賃貸併用住宅を新築で取得するメリット】
投資に興味のない人にとって「投資は危険」というイメージが先行します。
そのため不動産投資を検討している人の「家族に反対される」という声が少なくありません。
ただ新築の賃貸併用住宅となれば事情は違います。
家族と相談しながら間取りや設備を決められるため理想の住まいを実現しやすく、
賃貸経営による家賃収入で住宅ローンの返済も大幅に軽減できます。
まさに新築の賃貸併用住宅は、家族から賛成を得やすい一石二鳥の住宅なのです。
また株や為替といった投資商品と比べたとき、将来に向けた戦略を立てやすいのが不動産投資の魅力。
特に新築の賃貸併用住宅はスタートから将来の売却に至るまでシミュレーションしやすく、
事前のリスクコントロールが可能というメリットがあるのです。
そもそも誰もが「欲しい」と思う不動産は資産価値や収益性が高くなり、
金融機関も「積極的に融資したい」と考えます。
新築の賃貸併用住宅は、あなたと家族、金融機関において三方良しと言える最高の住居形態なのです。
デメリット
もちろん新築の賃貸併用住宅にもデメリットはあります。
【賃貸併用住宅を新築で取得するメリット】
賃貸併用住宅に限らず、土地探しから始めるマイホームの建築は時間がかかります。
おおむね1年以上かかるのが普通ですが、仮に良い土地と希望のハウスメーカーが
見つかったとしても、10か月前後は要すると考えたほうが良いでしょう。
また賃貸併用住宅は、自宅だけでなく賃貸部分の建築費が上乗せされて初期費用が高額になります。
そのため金融機関から融資を受ける必要がありますが、ローン返済が始まるまでには
賃貸部分を満室にして家賃収入を得なければいけません。
ただ先ほどもお伝えしたとおり、「将来に向けた戦略を立てやすい」のが
不動産投資における最大の魅力。
続いて解説する新築の賃貸併用住宅を建てるプロセスとポイントを押さえれば、
デメリットを十分に解消できる可能性があります。
事前に把握！賃貸併用住宅を取得する流れと大事なポイント
新築の賃貸併用住宅における「初期費用が高額」「時間と手間がかかる」というデメリットは、
可能な限り事前に対策しておきましょう。
デメリットを解消するには、「賃貸併用住宅を手に入れるまでのプロセス」と
「各プロセスにおけるポイント」の把握が重要です。
そこでまずは、スムーズに賃貸併用住宅を建築する具体的なプロセスを解説します。
1.現状と希望を整理する
当然ながら、ものごとを始めるにあたり「自分の現状と希望を整理する」のが最初の一歩です。
具体的には以下4点は事前に書き出しておくと良いでしょう。
【事前に整理しておくべきポイント】
- 立地条件（どのエリアに賃貸併用住宅を取得したいかなど）
- 建物の規模（広さや間取り、賃貸の戸数など）
- 希望する収支（ローン返済額と家賃収入のバランスなど）
- 想定される予算（自己資金や年収など）
賃貸併用住宅は自宅と賃貸の両面で考えなければいけません。
住みやすさはもちろん、賃貸経営として成り立つ住宅を
イメージして希望条件を整理しておきましょう。
2.土地探し
希望条件が整理できたら、「土地探し」の開始です。
賃貸併用住宅は自分たちが住むだけでなく、不動産投資も兼ねてるため
「入居者にも選ばれる立地か」も考えなければいけません。
土地探しにおいては、以下のポイントを押さえておきましょう。
【賃貸併用住宅の土地探しで大事なポイント】
- 広さ
- 土地の形状
- 日当たり
- 道路の広さ
- 周辺環境
- 生活利便性
- 地盤や地形
昨今のIT技術の進化により、ある程度はインターネットで気になった土地について調べられます。
ただ実際に現地に行ってみて、「イメージと違った」というケースが多いのも事実です。
気になった土地は必ず現地に出向いて確認するようにしましょう。
3.収支シミュレーション
土地探しと同時進行で行っていただきたいのが、「収支シミュレーション」です。
理想的な立地で土地が見つかったとしても、最終的に採算が合わなければ
賃貸併用住宅は失敗を免れません。
また「賃貸併用住宅は高額な費用がかかる」というデメリットを解消するためにも、
収支シミュレーションは非常に大事なプロセスです。
とはいえ難しく考える必要はありません。
以下の計算式を意識しておくだけで結果は大きく変わります。
想定される家賃収入 － 想定される費用 ＝ 最終的な収支
家賃収入は賃貸ポータルサイトなどで事前に相場を調べておけば、
大まかな収入額が把握できます。
そのうえで以下のランニングコストを家賃収入で支払えるか計算すれば、
最終的な収支シミュレーションが可能です。
【賃貸併用住宅で想定される費用】
- ローン返済
- 委託管理費
- 入退去時の修繕費
- 入居募集費用
- 損害保険料
- 固定資産税
- 共用部の水道光熱費
- その他雑費
「投資」と聞くと、資産価値の値上がり値下がりを気にされるかたが多くいます。
不動産投資においても資産価値は大事ですが、目先のキャッシュを強く意識しなければ
賃貸併用住宅で失敗する可能性は限りなく高くなるでしょう。
資産価値が少し高くてもマイナスを生み続ける不動産では意味がないのです。
収益性の高い不動産は資産価値の向上にも直結しますので、
必ず収支シミュレーションを行うようにしましょう。
4.建築プランの決定
「建築プランの決定」は、不動産会社や建築会社によってタイミングが異なります。
建築プランが決定しなければ建築費が算出できず、
また土地の広さや形状に合わせてプランを変更しなければいけません。
そのため、ここまで解説したプロセスと同時進行で進めるのが一般的です。
建築プランの決定でもたついてしまうと、土地探しや契約にも影響します。
自分の希望も大事ですが、不動産会社の意見を聞きつつ
賃貸需要を考慮した建築プランを決めていきましょう。
5.契約とローン審査
土地探しと収支シミュレーション、建築プランの決定などが問題なければ、
「土地購入と建築工事の契約を締結」、そして「ローン審査」の段階に入ります。
どれも難しいイメージですが、手続きは不動産会社が先導してくれるため過度に
心配する必要はありません。
ただ忘れてはいけないのが「スピード感」。
せっかく見つかった良い土地を第三者に購入されないためにも、
早めの買い付け申し込みと契約が大事です。
また各手続きにで必要な書類は不動産会社が提示してくれるため、
ギリギリになって慌てないよう早めに書類を準備するよう心がけましょう。
新築の賃貸併用住宅は専門の会社に相談するのが成功への近道
ここまで新築の賃貸併用住宅を手に入れるメリット、そして具体的なプロセスを解説しました。
「費用が高い」「手間と時間がかかる」というデメリットは、建築までのプロセスを把握し、
事前に収支シミュレーションを行えば問題は解消するはずです。
ただもし、あなたが新築の賃貸併用住宅を具体的に検討するなら
「賃貸併用住宅を専門に取り扱う会社への相談」を忘れずに行いましょう。
不動産の購入では「事前知識が無かった」「専門の人に相談しなかった」を理由に失敗する人が多く、
特に賃貸併用住宅においては専門的な知識が必要なためです。
かといって、賃貸併用住宅を取り扱ったことがない不動産会社に相談しても良い結果は生みません。
失敗の種を少しでも減らして成功を近づけるためには、賃貸併用住宅のノウハウを持った
不動産会社への相談が欠かせないのです。
住まいとしても不動産投資としてもメリットの多い賃貸併用住宅。
経験と知識のある専門会社なら、最高のパフォーマンスを発揮してくれる
賃貸併用住宅を実現できるでしょう。
ぜひ賃貸併用住宅の専門会社【はたらくおうち】にお任せください。
