東京でも賃貸併用住宅を建てられる！～価格とプランの実例を紹介～

「土地価格の高い東京でマイホームを持つなんて、自分には無理かも……」

あなたは一度でもそんな風に考えたことがあるのではないでしょうか。

たしかに東京の土地は高く、一般的な戸建て住宅を持つのは相応の資金が必要です。

ただ賃貸併用住宅なら、東京にマイホームを持つのも夢ではありません。

家賃収入が得られる賃貸併用住宅ならローン返済の負担を減らせるため、

家計を圧迫せず東京に持ち家を建てられるのです。

この記事では賃貸併用住宅を「新築と中古」「東京の土地価格」の視点から考え、

最適な建築プランをご紹介します。

東京に建築した賃貸併用住宅の実例も紹介しますので、最後までお読みいただければ

「東京の賃貸併用住宅」がよりイメージしやすくなるでしょう。

 

賃貸併用住宅は中古と新築どちらがいい？

賃貸併用住宅に限らず、賃貸経営では「新築vs中古」がよく議論されます。

さまざまな意見があるものの、東京で賃貸併用住宅を取得するなら「新築」が良いでしょう。

新築の賃貸併用住宅は、資産価値や収益性、戦略といった点から中古では

叶わない魅力が多いためです。

新築と中古の賃貸併用住宅をメリット・デメリットで比較してみましょう。

 

【新築と中古のメリット・デメリット】

賃貸併用住宅を建てるにしては、土地代が高い東京。しかし日本で

もっとも賃貸需要の高いのが東京であるため、綿密に戦略を立てられれば

十分な収益を得るのも決して不可能ではありません。

土地選びや建物の設計、そして設備からデザイン、収支計画に至るまで、

ゼロから戦略を立てられる新築は賃貸併用住宅にぴったりと言えるのです。

入居者に人気の物件ともなれば、高い資産価値を維持できるでしょう。

 

中古の賃貸併用住宅に付きまとう弊害

一方、中古の賃貸併用住宅はどうでしょうか。

中古の賃貸併用住宅は物件価格が安いため、購入しやすいのは間違いありません。

入居者が付いているオーナーチェンジ物件なら、購入してすぐに家賃収入を見込めます。

ただ中古の賃貸併用住宅は、良質な物件が滅多にないと考えたほうが良いでしょう。

もし東京で賃貸併用住宅を所有して十分な利益を得られているなら、

そもそもオーナーが手放さず、市場に出回りません。

仮に賃貸併用住宅が売りに出されていても、往々にして以下のような悪条件が付きまといます。

 

【中古の賃貸併用住宅によくあるパターン】

• 修繕やリフォームがまったく行われていない
• 駅から遠く、交通利便が悪い
• マナーが悪かったり常習的に家賃を滞納する入居者が住んでいる
• 間取りが悪く、住みづらい物件
• 欠陥や瑕疵、事故履歴がある物件

etc……

 

自宅と投資不動産の両方を得られるうえ、家賃収入を住宅ローンの返済に

充てられる賃貸併用住宅。

新築には中古では得られないメリットが多く、マイホームと不動産投資の

両面から見て、東京に建てる賃貸併用住宅はまさに理想的な住居形態と言えるでしょう。

 

東京で賃貸併用住宅は取得可能？2020年度版！東京の地価相場

ところであなたは、賃貸併用住宅というと「6戸や10戸の部屋がある」

「端にオーナーの自宅がある建物」をイメージするのではないでしょうか。

横に広いアパートのような賃貸併用住宅を建築するなら、

相応の広さがある土地を必要とします。最低でも60坪程度は必要と考えたほうが良いでしょう。

ただ東京で60坪の土地を取得するのは、あまり現実的ではないかもしれません。

具体的に東京都で土地を取得するとどのくらいの資金が必要であるか、

地価平均をご紹介しつつ解説します。

 

東京都の地価相場ランキング（2020年時点）

上表は2020年の公示地価をもとにした、東京都市区町村の地価平均です。

平均価格が高い順になっていますが、10位の品川区の相場をご覧ください。

1坪あたり約411万円であるため、60坪の土地を取得するなら

「60坪 × 411万円 = 2億4,660万円」と現実離れした資金が必要になります。

仮に30位の葛飾区であっても、土地代だけで「60坪 × 124万円 ＝ 7,440万円」が必要です。

地価相場ランキングをよく見ると土地の安いエリアはあるため、

東京でも広い土地で賃貸併用住宅を手に入れられそうと思われるでしょう。

ただ交通利便や住環境を考えると、東京であっても地価相場が安いエリアは

賃貸需要が見込めません。

広さが求められる一般的なアパート形状では、東京で賃貸併用住宅を建てるのは

難しいと言えるでしょう。

 

新築戸建ての持ち家なら建てられる？建築費とローンシミュレーション

では賃貸併用住宅ではなく、新築戸建ての持ち家ならどうでしょうか。

賃貸部分がない持ち家であれば土地の広さを必要としないため、

東京なら15坪前後の土地で3階建てというプランが想定されます。

ご紹介した地価平均をもとに、品川区で3階建て2LDKの持ち家を

購入したとしてシミュレーションしてみましょう。

 

【物件取得費用（2LDKと仮定）】

 

【収支シミュレーション】

変動金利であれば1％未満で融資を受けられるケースもありますが、

変動金利は返済額が変動するため固定金利にてシミュレーションしています。

固定金利1.2%で借入金6,550万円の融資を受けたとすると、毎月の返済額は約19万円。

毎月19万円の出費は大きな額です。東京に自分と家族だけで

利用する戸建てを持てるなら理想的ですが、毎月の高額なローン返済は確実に家計を圧迫します。

万が一、ローン返済が滞れば自宅を手放さなければいけない可能性も否めません。

ただし、東京都品川区で賃貸併用住宅を手の届く価格で建築した実例があります。

 

【実例】東京都品川区の賃貸併用住宅

まず、実際に東京都品川区に建てられた賃貸併用住宅の外観をご覧ください。

 

【賃貸併用住宅の外観】

本物件は横に広くではなく、縦の空間を活用した賃貸併用住宅。

横に広ければ土地代が高くなるうえ、そもそも東京都で広い土地はなかなか出回りません。

しかしご紹介する物件は、縦の空間に面積を取ったため自宅部分と賃貸部分を確保。

賃貸併用住宅としてしっかり機能しています。

 

間取り

ご紹介する物件は、間取りにも工夫がみられます。

2階半分と3階を自宅とし、1階と2階に賃貸スペースを設けています。

また、自宅と賃貸の各部屋で玄関が対になっているのもポイント。

離れた場所に玄関を配置し、賃貸併用住宅でよくある「入居者とのオーナーの距離が近い」

というデメリットを解消しています。

 

物件詳細と収支シミュレーション

ではご紹介した物件の価格、そして収支がどのようになっているかご覧ください。

購入価格は、土地と建物を合わせた価格です。

ローン返済は約19万円ですが、家賃収入が21万円であるため自己負担は0円。

毎月2万円以上の収益を得られています。

品川区は「住みたい街ランキング」で、毎年上位に入る人気エリア。

商業施設や交通利便、また土地の資産価値も申し分なく、

文教大学や立正大学があるため賃貸需要も見込めます。

ご紹介した賃貸併用住宅は、資産価値と賃貸需要を考慮して

最適な地域に建てられた物件と言えるでしょう。

 

東京で賃貸併用住宅を建てるなら専門家に相談しよう！

ここまでお読みいただいたとおり、東京の土地代は高いため持ち家を建てるには

相応の収入がなければいけません。

しかし家賃収入を得られる賃貸併用住宅なら、土地の高い東京にも持ち家を建てられます。

また東京は土地面積に対する建物面積の割合を制限する容積率が高く、

縦の空間を活用しやすいのもメリット。ご紹介した実例のように、

広い土地でなくても賃貸併用住宅の建築は十分可能です。

 

【東京で新築の賃貸併用住宅を建てるメリット】

• 新築や融資を受けやすく、修繕コストもかかりにくい
• 間取りや設備、デザインなど、一から細かな戦略を立てられる
• 資産価値と賃貸需要の高い土地を手に入れられる
• 家賃収入があるため、ローン返済の負担が軽くなる
• 容積率が高いため、縦の空間を活用できる

 

加えて、賃貸併用住宅の専門会社「はたらくおうち」に相談するのも大事なポイント。

土地選びから収支シミュレーションの見直し、そして建築後の戦略や

サポートに至るまで、あなたの心強いパートナーになります。

自分一人ですべてを決めるのではなく、ノウハウと経験の豊富な専門家へ相談すれば、

あなたもきっと有意義な賃貸併用住宅を手に入れられるはずです。