アパート経営の返済比率とは？比率を下げる方法や経費削減のコツを解説

アパート経営の返済比率は50％以下！

アパート経営では、返済比率は50%以下が望ましいとされています。この水準を超えるとキャッシュフローが圧迫され、経営の安定性に影響を及ぼす可能性があります。

なぜ50%以下が望ましいのかというと、経費率と空室率を踏まえても、資金に余裕を持てるからです。

▼アパート経営における経費率と空室率の目安

経費率（税金、運用費、修繕費など）：15～20％
空室率：10～15％

たとえば、返済率50%、経費率20％、空室率10％とした場合、余裕資金は20%残ります。
万が一、経費率や空室率が想定以上に高くなっても対応できるよう、返済比率を50%以下に抑え、十分な余裕資金を確保しておくことが安定したアパート経営につながります。

アパート経営の適切な返済比率の計算方法

返済比率は、以下の計算式で求めることができます。

返済比率（％）＝（年間ローン返済額 ÷ 満室時年間家賃収入額）× 100

たとえば、アパートローンの年間返済額が300万円で、満室時の年間家賃収入が600万円の場合、計算すると返済比率は50％となります。

アパート経営において返済比率は、ローンの負担がどの程度かを把握する重要な指標です。また、アパートの経営だけでなくローンの審査にも影響します。
実際に計算して、返済比率がどのくらいになるのかを確認しておきましょう。

では、具体的にどのような影響があるのかを次の章で見ていきましょう。

返済比率がアパート経営に与える影響

返済比率が高すぎると、空室が増えた場合に返済が滞るリスクが高まります。
さらに、設備の故障や災害、事故などで修繕が必要になった際に、資金を確保できず、建物の維持が難しくなる恐れもあります。アパートの維持管理が行き届かなくなると、入居者の満足度が低下し、空室率の上昇につながるため、経営に与える影響は非常に大きいと言えるでしょう。

また、返済比率は金融機関がローン審査を行う際の重要な指標となります。返済比率が高すぎると、融資を受けられない可能性があるため注意が必要です。ただし、他の要素で信用力を示すことができれば、返済比率が高くても融資を受けられる場合があります。

アパート経営において返済比率を下げる方法

アパート経営において、返済比率を適正範囲に抑えることは、安定した資金繰りを実現する上で重要です。では、返済比率を下げるにはどのような方法があるのでしょうか。

ここからは、家賃設定の見直しによる収益向上、アパートローンの条件の見直し、経費削減による支出のコントロールなど、実践的な対策について詳しく解説します。現在、アパートの返済比率が目安より高い場合は、これからご紹介する比率を下げる方法を参考にして、実践していきましょう。

アパートの家賃設定を見直して収益を増やす

適切な家賃設定は、アパート経営の収益最大化に直結します。家賃が相場よりも高すぎると空室が増えてしまい、低すぎると収益性が低下してしまいます。そのため、定期的な市場調査と適正な価格調整が欠かせません。

まず、周辺物件の家賃相場を分析し、保有するアパートの強みや改善点を明確にしましょう。たとえば、アパートの築年数が浅く、駅近の物件であれば、適正家賃の範囲内で多少高めに設定できる可能性があります。また、リフォームや設備の導入も効果的です。宅配ボックスやインターネット無料などの付加価値を提供することで、適正価格の範囲内で家賃を引き上げられます。

このように家賃設定を見直し、適切な対策を講じることで、競争力を維持しながら家賃の最適化が可能となります。その結果、返済比率を抑えることにもつながるでしょう。

アパートローンの条件を見直して返済額を削らす

アパート経営において、ローン返済の負担を軽減することは、資金繰りを安定させるために必要不可欠です。特に、金利の見直しや返済期間の調整をすることで、毎月の支出を削減でき、返済比率の適正化につながります。今一度ローンの条件を確認し、より有利な条件の融資が受けられる金融機関を比較検討してみましょう。

金利がわずかに下がるだけでも、長期的に見れば大きなコスト削減になります。固定金利と変動金利の選択肢も比較し、市場の動向を考慮しながら、最適な金利プランを選ぶことが大切です。

返済期間の延長も有効な手段です。たとえば、ローンの返済期間を20年から30年に延ばすことで、月々の負担を軽減できます。ただし、長期化によって総返済額が増加する可能性があるため、金利や手数料の影響も考慮しながら慎重に判断しましょう。

アパート経営の経費を削減して経営効率を向上させる

アパート経営にかかる経費を見直し、削減できるよう工夫することで、余裕資金を確保しやすくすることも重要です。あらかじめ対策をしておくことで、予期せぬ出費などが発生した場合にも対応しやすくなります。まずは、削減可能な経費と、それに対する対策を検討してみましょう。

たとえば、修繕費を削減するためには、定期的な点検が有効です。経年劣化や故障を早期に発見し、迅速に対処することができるからです。放置してしまうと、後々大規模な修繕が必要となり、その結果、修繕費が高額になる可能性があります。また、メンテナンスもこまめに行うことで設備の寿命を延ばし、修繕の頻度を下げることができるでしょう。

このように、削減するために工夫できる部分はないか、一度確認してみることをおすすめします。

アパート経営の返済比率を抑えたいなら投資方法を再検討する

アパート経営の返済比率を抑えるには、投資方法の見直しも大切です。特に、物件選びや資金計画を慎重に検討することで、リスクを軽減しながら安定した収益を確保できます。新築ではなく中古物件を選ぶ、地方ではなく需要の高い都市部に投資するといった手法が有効ですが、より低リスクで資金繰りを安定させる方法として、賃貸併用住宅が注目されています。

賃貸併用住宅とは、自宅部分と賃貸部分を兼ね備えた建物で、アパートよりも戸数が少ないためローン負担が軽減されます。また、低金利の住宅ローンを活用できる点も大きな魅力です。リスクを抑えつつ、効率的な不動産運用を目指すなら、賃貸併用住宅も検討してみましょう。

賃貸併用住宅ならはたらくおうちにご相談ください

本コラムで賃貸併用住宅の経営について興味を持たれた方は、ぜひ「はたらくおうち」へご相談ください。はたらくおうちでは、計画の立案から土地探し、調査、融資、建築、賃貸管理まで、トータルでサポートしています。

知識豊富なコンサルタントが、ライフスタイルや収入、将来の目標などを伺った上でお客様一人ひとりに合った現実的な計画を立案します。不明な点があれば気軽に質問でき、丁寧にサポートいたしますので、返済比率やリスクに不安を感じている方でも安心してお任せできます。

無料で参加できるセミナーや相談会も実施しておりますので、以下のフォームよりぜひお問い合わせください。