100坪の土地に賃貸併用住宅を建てたら有効活用できる？

100坪の土地を有効活用する方法の一つとして、賃貸併用住宅を検討されている方もいらっしゃるのではないでしょうか。100坪の土地に賃貸併用住宅を建てることで、住みながら家賃収入を得られるため、広い敷地を有効に活用できると考えられるでしょう。

しかし、必ずしも収益化が容易とは限りません。立地周辺の賃貸需要、市場の動向によっては、賃貸併用住宅に向いていない可能性があるからです。

そのため、100坪の土地を賃貸併用住宅で活用する際には、事前に賃貸ニーズや土地の調査を行い、賃貸併用住宅に向いているかを見極めることが重要です。また、土地の特性を考慮した適切なプランニングも収益化の鍵となります。

収益化が難しいパターン

先述したように、保有している100坪の土地の立地条件や賃貸需要によっては、賃貸併用住宅の収益化が難しいことがあります。
では、具体的にどのような土地が賃貸併用住宅に不向きなのでしょうか。ここでは、いくつかの例をご紹介します。

• 家が建てられない区域
• 駅やバスなど公共交通機関へのアクセスが悪い
• 医療機関、公共施設、コンビニ、スーパーなどが近くにない
• 坂道が多い
• 日当たりが悪い
• 防犯灯が少なく治安が悪い
• 近隣住民の雰囲気が悪くトラブルがある

さまざまな理由から、保有している土地に家が建てられない場合がありますので、まずはその点を確認しましょう。問題がなければ、次に土地の周辺を確認しましょう。周辺の環境が悪いと入居者が決まりにくくなるため、注意が必要です。家賃を低く設定するなどの対策が求められることがあり、その結果、想定よりも収入が得られない可能性もあります。

さらに、上記の項目以外にも考慮しなければならないのが、賃貸ニーズや家賃相場の調査です。これらの調査は、公開されている物件情報だけで、ニーズや家賃を明確に把握するのは難しく、賃貸併用住宅に関する専門的な知識やデータが必要となります。

弊社はたらくおうちでは、独自のノウハウやデータを活用し、専門的な調査を行った上で、その土地が賃貸併用住宅に適しているかを検討します。賃貸併用住宅を建てて100坪の土地を有効活用したいとお考えの方は、弊社にご相談ください。

土地を売却した資金で賃貸併用住宅を建てる

100坪の土地が賃貸併用住宅に適さない場合は、その土地を売却し、賃貸併用住宅に適した土地を探す方法も考えられます。
先述したように、念入りに調べなければならないほど、安定した収益を得るためには土地が重要となるからです。

弊社にご相談された方に、ご自身で土地をいくつか探して来られた方もいらっしゃいましたが、そのほとんどは賃貸に向いている土地ではありませんでした。それほど、見極めは難しいため、プロにお任せください。

100坪の土地を売却して得た資金は、賃貸併用住宅に適した土地の購入に充てることもできます。最適な立地を選び、収益化を成功させましょう。

どうしても100坪の土地を手放したくない場合は、賃貸併用住宅ではなく別の活用方法を検討することをおすすめします。

100坪の土地に賃貸併用住宅を建てる際にかかる費用

100坪の土地に賃貸併用住宅を建てる際の費用は、建築規模や仕様によって異なりますが、建築費の目安は延床面積と坪単価をかけ合わせることで算出できます。

たとえば、延床面積が50坪の場合、坪単価が60万円〜80万円程度とすると、建築費は3,000万円〜4,000万円が目安となります。100坪の土地を保有している場合、土地代は不要ですが、建築費に加えて諸手続きにかかる費用を考慮する必要があります。

また、賃貸併用住宅の場合は、賃貸部分の住戸の数だけ住宅設備の費用がかかりますので、詳細はお問い合わせください。はたらくおうちの場合、お客様の収支状況や家族構成、購入の目的などを伺い、一人ひとりにあわせたプランを立てます。まずはお気軽にご相談ください。

構造別坪単価および建築費の目安

坪単価は構造によって異なりますので、建築費の目安を知りたい方は構造別坪単価も事前に確認しておきましょう。

木造は比較的軽量で基礎工事にかかる費用が抑えられるため、坪単価も他の構造に比べて安価です。鉄骨造、鉄筋コンクリート造、鉄骨鉄筋コンクリート造になると、機能面は向上しますが、それだけ材料費が高くなるため、坪単価は100万円以上になることもあります。

構造	坪単価の相場
木造	60～80万円
鉄骨造	70～100万円
鉄筋コンクリート造	90～120万円
鉄骨鉄筋コンクリート造	100～150万円

一般住宅やアパートの建築費と比較すると？

100坪の土地に賃貸併用住宅を建てる際、一般住宅と比較すると建築費が高くなる傾向があります。賃貸併用住宅は一般住宅に比べて戸数が多いため、その分キッチンやバスルームなどの住宅設備が必要になり、設備費用がかさみます。
同様にアパートも住戸数だけ住宅設備が必要となるため、一般住宅に比べて高くなる傾向になります。

そのほか、価格に大きく影響するのは設備や建材のグレードです。グレードが高ければ高いほど価格は高くなります。最低限のグレードにすれば良いと思われるかもしれませんが、賃貸併用住宅の場合、グレードの低いものばかりを選んでしまうと、物件に魅力がなくなってしまい、入居者が決まりにくくなってしまう可能性があるため注意しましょう。

100坪の土地に建てられる賃貸併用住宅の広さについて

100坪の広い土地に大規模な賃貸併用住宅を必ず建てられるわけではありません。なぜなら、建築面積は土地の建築規制によって大きく左右されるからです。希望する間取りや部屋数を実現できるかどうかも、こうした規制に影響を受けます。
具体的には、建ぺい率や容積率といった規制によって、どのくらいの広さの建物を建てられるかが決まります。これらの規制は土地ごとに異なるため、あらかじめ確認しておきましょう。

ここからは、建ぺい率と容積率とは具体的にどのような規制なのかを詳しくご説明します。

建築規制（建ぺい率・容積率）とは？

建ぺい率とは、敷地面積に対して建物が占める建築面積の割合を示すものです。建ぺい率から建築面積を求める場合は、以下の方法で算出できます。

建築面積=敷地面積×建ぺい率（％）

たとえば、建ぺい率が60%の場合、100坪の土地には最大60坪までの面積で建築が可能です。

一方、容積率は敷地面積に対する延床面積の割合を指し、以下の方法で算出できます。

延床面積＝敷地面積×容積率（％）

たとえば、容積率が100％あれば、100坪の土地に延床面積100坪までの建物を建てられます。これらの規制を超える範囲で建築することはできませんので、必ず確認しておきましょう。

100坪の土地に賃貸併用住宅を建てた場合の部屋数や間取りは？

部屋数や間取りは、敷地面積や延床面積によりますので、先程例に出した建ぺい率60％、容積率100％で、1階を40坪、2階と3階を30坪で建築すると想定しましょう。

30坪の広さは大人4人が快適に過ごせる広さです。家族の人数が大人4人以下であれば、3階だけでも十分な広さですが、もっと広く取りたい場合は2階の一部を自宅にすることも可能です。
ただし、オーナー住居部分が50％を超えますと、住宅ローンが使用できなくなってしまうためご注意ください。
賃貸部分はワンルームや1Kといった間取りはもちろん、1LDKや2LDKの間取りを2〜3室設けることができる広さです。

はたらくおうちはお持ちの土地が賃貸併用住宅に適しているか調査します

100坪の土地で賃貸併用住宅を建てる際にかかる費用や建築規模について詳しく解説しました。賃貸併用住宅を建てて土地を活用したいという方は、はたらくおうちへご相談ください。

まだ賃貸併用住宅について詳しくない方は、相談することに不安を感じるかもしれません。はたらくおうちでは、賃貸併用住宅について解説する「はたらくおうち解説セミナー」と、じっくり個別に相談できる「住まいの未来相談会」を実施しています。
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