賃貸併用住宅の罠とは？リスクや失敗例をご紹介します
賃貸併用住宅には”罠”がある、という言葉をネットで見かけたことはありますか？賃貸併用住宅は家賃収入をローンに充てることができるところが大きな魅力ですが、そのような言葉を見かけると何か罠があるんじゃないかと不安になる方もいらっしゃると思います。賃貸併用住宅はたくさんの魅力がある反面、リスクもあります。しかし、運用方法によってはそのリスクを避けることができます。
ここではまず、賃貸併用住宅の経営における”罠”、もといリスクや失敗例についてご説明し、それに対してどのような対策ができるのかを後半でご紹介します。あらかじめリスクを把握しておくことで、運用の成功にも繋がりますので、一度ご確認しておくことをおすすめします。
立地の悪さが失敗要因に
賃貸併用住宅を運用した際の失敗要因のひとつに、立地の悪さが挙げられます。立地が悪いと、そもそも入居者が集まらなかったり、家賃相場の低さが影響して希望額の家賃収入が得られなかったりする事態も考えられます。
加えて、広さや間取りなども重要なポイントです。例えばファミリー層にニーズがある所には3〜4人が住める広さが必要となりますし、逆に単身者にニーズがある所にはそこまでの広さは必要ありません。このようにニーズに合わせた広さや間取りも重要になります。
賃貸併用住宅を建てるための土地を探す際に、自宅と賃貸スペースそれぞれに対する希望と、立地条件のすり合わせをしっかり行うようにしましょう。
賃貸併用住宅の間取りについては下記記事でもご紹介しておりますので、あわせて御覧ください。
賃貸併用住宅の間取りの考え方はこちら
入居者が決まらない
アパート経営と同じように、賃貸併用住宅には空室のリスクがあります。実際に経営を始めたら思うように入居者が決まらない、入居者の獲得に苦戦するという罠に陥る例も少なくありません。
また、賃貸併用住宅では、家賃収入をローンの返済にあてられるように計画するのが一般的です。アパートやマンションに比べて部屋数が少ないことから、ひと部屋あたりの家賃収入が大きなウェイトを占めることになります。そのため、「たったひと部屋くらい」「満室経営できなくてもなんとかなる」という考え方は、想像以上に大きな負担となり、ローンの返済に影響を与えることがあるのです。
トラブル発生時の負担が大きい
賃貸併用住宅のよくあるトラブルに”騒音”があります。オーナーと入居者が同じ建物に住むため、実はオーナー側が入居者の生活音を気にしてしまうというケースも少なくありません。その際に、オーナー側から少し配慮をお願いしただけのつもりが、うまく伝わらずに誤解を招いてしまい、お互いに気まずい思いをしたり、「口うるさい大家がいる」と反感を買ったりすることもあります。
はたらくおうちではそのようなトラブルが起きないよう、オーナー様と入居者様の間に入り、直接弊社で対応する仕組みとなっておりますのでご安心ください。
賃貸併用住宅の罠を避けるために対策しておこう
賃貸併用住宅の罠を避けるためには、購入の検討を始めた段階から対策を立てることが重要です。
例えば、立地の悪さによる空室リスクに対しては、土地選びの段階からニーズがあるかどうかをしっかりとリサーチすることで対策できます。具体的には、その土地周辺にはどのような層が多く暮らしていて、どのような間取り・設備の需要があるのか、周辺施設が充実しているかなどを把握しておくと、中長期的な空室予防につながります。
また、賃貸併用住宅における入居者トラブルについては、設計の段階から徹底した対策をとると良いでしょう。例として騒音の対策方法を挙げると、建設時に遮音材や吸音材を使用したり、間取りに配慮することで騒音トラブルを回避することができます。
このような事前に考えられるリスクとその対策につきましては、賃貸併用住宅専門の「はたらくおうち」にてご相談を承っております。はたらくおうちでは、ローンの借入から設計・建築、管理（集金代行やトラブル対応など）まで幅広く対応しております。今回ご紹介した内容以外にも、気を付けておいた方が良いことなどを知りたい方は、お問い合わせください。
なお、長期運用時に起こり得るリスクと対策につきましては、下記記事でご紹介しておりますのであわせて御覧ください。
賃貸併用住宅で10年後に失敗・後悔しないための対策についてはこちら
賃貸併用住宅の罠は対策できる！メリットもたくさんあります
賃貸併用住宅の最も大きなメリットは、自宅に住みながら家賃収入が得られる点だと言えます。また、住宅ローンが利用できることや、家賃収入でそのローン返済をまかなえることなどもメリットとして挙げられます。ネットでよく見かける罠は対策できますので、考えられるリスクとメリットを充分理解した上でご家族と購入のご検討をされることをおすすめします。
はたらくおうちでは、いま賃貸併用住宅を購入するタイミングにあるかどうかなどを、詳しいお話を伺った上でアドバイスをすることも可能です。住まいの未来相談も無料で実施しておりますので、お気軽にお申し込みください。
無料の住まいの未来相談の概要やお申し込みはこちら
それでは、ここからは賃貸併用住宅のメリットを詳しくご紹介します。
メリット①住宅ローンが利用できる
賃貸併用住宅では、金利の低い住宅ローンが利用できます。事業用ローン（アパートローンなど）は、収益を得るために組むローンなので、金利が高く返済期間も短めに設定されます。これに対し、住宅ローンは金利が安く返済期間が長いため、事業用ローンに比べて負担が少ないのです。
なお、住宅ローンは「自宅の面積が総床面積の2分の1以上」などの要件を満たすことで、借りることができます。
※金融機関によって要件は異なります
このように賃貸併用住宅は、主たる目的が「マイホームの購入」とみなされる場合は、条件付きではありますが住宅ローンの利用が可能になるというわけです。
メリット②家賃収入でローンを賄える
賃貸併用住宅の家賃収入で、ローンの返済ができるという点も大きなメリットです。家賃として得たお金を、全てローンの返済に充てることができれば、自宅部分のローンは持ち出し0円ということになります。つまり、賃貸併用住宅を経営することで、実質ローン0円でマイホームを手に入れることができるというわけです。
また、ローンを完済してしまえば、家賃収入から経費を除いた分が収入として手元に残ります。返済計画によっては、ローン返済中でもプラスにすることもできるでしょう。どれほど家賃収入をローンに充てられるかは、借入額や家賃設定にもよりますので、はたらくおうちまでご相談ください。
メリット③家賃収入を老後の生活資金に充てられる
住宅ローン完済後に手元に残る賃貸併用住宅の家賃収入は、そのまま老後の収入源になるところもメリットの一つです。昨今、年金問題をはじめ、老後の資金についてメディアで大きく取り上げられることが増えてきています。そのような中で、老後の生活資金確保に向けて、賃貸併用住宅経営に乗り出す方も多くいらっしゃいます。
また、家賃収入でローン返済をまかなった上で、浮いた分を貯蓄に回すことができる場合は、老後に限らず生活資金の支えになると言えます。
賃貸併用住宅成功の要となるハウスメーカーの選び方
賃貸併用住宅を建てる上で、ハウスメーカー選びは重要な課題の一つと言ってもいいでしょう。では、どのような基準でハウスメーカーを選ぶと良いのでしょうか。
まず始めに、実績とそれに伴う顧客からの信頼性をチェックしましょう。過去に建てた物件の評判や、完成したプロジェクトの数、顧客満足度などを見ればハウスメーカーの評判を知ることができます。
はたらくおうちでは、事例を積極的にご紹介しております。過去にどのような実績があるのか、また実際の月々の返済額や家賃収入などを知りたい方は、下記の事例紹介やお客様の声をご覧ください。
次に、住宅の設計や施工力も重要なポイントです。賃貸併用住宅は、一般的な住宅と異なる構造や仕様で建てられます。特に、賃貸部分と居住部分の間取りや設備を適切に設計できるかを、しっかり確認するようにしましょう。
はたらくおうちでは、賃貸併用住宅の購入〜管理までワンストップで対応しております。また賃貸併用住宅を専門に扱っておりますので、それだけノウハウも多く、安心してお任せいただけます。
賃貸併用住宅の罠を避けて堅実に運用しよう
賃貸併用住宅を運用する際に罠を避けるには、事前準備や対策をしっかりと行っておくことが重要だということがお分かりいただけたでしょうか。貴重なお金や時間をかけて運用を始めても、準備不足のせいで罠に陥り、残念な結果になってしまってはもったいないです。回避できるリスクや罠は、検討段階からしっかりと下調べをし、対策を講じましょう。
はたらくおうちは、賃貸併用住宅の専門会社です。リスク回避対策はもちろんのこと、ローンの借入から設計・建築、その後の賃貸管理までをトータルでお任せいただけます。どんな小さなお悩みでも、お気軽にご相談ください。
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